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안녕하세요, 

2024 청년 해외취업 K-Move 뉴질랜드 멘토 조용식입니다. 세 번째 포스팅에서는 제가 목표로 하고 공부했던 전문분야이자 현재도 몸담고 있는 Quantity Surveyor 라는 직업에 대해 다뤄보겠습니다. 이번 토픽과 관련해서, 혹은 관련이 없는 다른 주제라도 궁금한 점이 있으시면 QnA 게시판을 통해 질문을 남겨주시면 성심껏 답변드리겠습니다.

 

Quantity Surveyor(QS)는 흔히 한국어로 적산사 또는 원가관리사로 번역되지만, 이는 QS의 수많은 업무 중 일부에 불과합니다. 현재 한국의 건설업계 특성상 건설업 종사자들에게도 QS라는 직종의 위상이나 역할이 잘 인식되지 않아, 적산, 감리, 원가관리 등 QS의 다양한 역할 중 일부만을 다루는 직종으로 비유되곤 합니다.

QS는 건설 실무에 관련된 지식을 바탕으로 건설 공사의 원가 관리와 계약 관리 업무를 수행하는 전문직이며, 영국의 RICS(Royal Institute of Chartered Surveyors, 왕립 서베이어 협회)를 중심으로 세계 여러 QS 협회에서 제시하는 자격을 갖추어야만 인정받을 수 있는 직종입니다. QS의 주요 업무에는 사업 예산 수립부터 예산에 맞게 설계가 이루어지도록 관리하는 것, 설계사, CM(Construction Management)사/PM(Project Management)사, 시공사의 전문성을 검토하여 경쟁입찰을 통해 선정하는 것, 계약 체결, 이후 발생하는 분쟁 관리 등이 포함됩니다.

기록에 따르면, QS라는 직업은 17세기 영국 런던에서 발생한 '런던 대화재'를 계기로 처음 등장했습니다. 이 사건 이후 도시 재건을 위해 수많은 건축 및 토목 공사가 이루어지면서, 공사 계약 전후로 수량 산출 전문가의 수요가 생겨났습니다. 초기에는 발주처(Client)와 도급업체(Contractor) 양측에서 고용되어 공사에 필요한 물량 및 단가를 산출한 후, 이를 서로 평가하고 감시하는 역할을 주로 맡았습니다.

19세기에 이르러 런던의 웨스트민스터 사원이 화재로 소실되고, 현재의 영국 국회의사당이 건설될 당시 처음으로 물량내역서(Bills of Quantity, BoQ)를 기반으로 건설 계약이 체결되면서 QS의 필요성이 더욱 강조되었습니다.

BoQ 혹은 SoQ(Schedule of Quantity)라고도 불리는 물량내역서는 공사 시작 전에 필요한 작업 및 물량의 범위를 가능한 한 상세히 나열한 문서입니다. 이 문서는 입찰 시 시공사나 도급업체들에게 표준 계약서의 일부로 제공되어, 동일한 범위에 대한 공통 해석을 바탕으로 공정하게 입찰할 수 있도록 합니다. 또한, 수주 이후에는 건설 단가의 변화나 전체적인 가격 변동에 대한 자세한 검토를 가능하게 하여, 발주 측에서는 원가 및 예산 관리를, 시공사 측에서는 가격 및 계약 사항 변동/VO(Variation Order) 발생 시 추가 클레임에 대한 기반을 마련해 줍니다.

*NZIQS (뉴질랜드 QS 협회) - SoQ/ BoQ 설명

https://www.nziqs.co.nz/newsletter-articles/ID/162/NZIQS-Perspective-Schedules-of-Quantities

20세기에 들어서면서, QS는 축적된 건축 및 토목 공사 비용 자료를 분석해 사업비 계획(Cost Planning) 업무를 핵심 영역으로 발전시켰습니다. 이로 인해 QS는 발주자나 시공사 측에서 원가 관리뿐만 아니라, 입찰, 계약, 클레임, 법적 분쟁 관리, 세금 컨설팅 등 공사 전후의 광범위한 업무에서 중요한 역할을 담당하게 되었습니다. 결과적으로, QS는 건설사업의 대리인에 가까운 지위를 확보하게 되었습니다.

QS의 발상지인 영국에는 현재 2,000개가 넘는 QS firm이 있으며, 이들은 영연방 국가들뿐만 아니라 중동, 중국, 북미, 아프리카 등지에서도 활발히 활동하고 있습니다. 또한, 시공사나 도급업체들도 각 직능별 전문 지식을 갖춘 QS의 필요성을 인식하게 되었으며, 더욱 각 공종에 특화된 QS를 채용해 운용하고 있습니다.

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전통적인 의미에서 QS는 주로 Consultant QS를 지칭합니다. QS firm 또는 Consultant firm에 채용되어 발주처의 대리인 역할을 맡아, 예산 책정 단계부터 건설 시공 후의 자금 운용 계획까지 컨설팅 업무를 수행합니다. 공사가 시작되기 전에는 은행이나 금융권에서 건축 공사 대출(Project Financing)을 계획하고, 시공사와 건축사를 선정하는 입찰을 진행하며, 각 관계부처 간의 협력을 도모하는 중간다리 역할을 합니다. 또한, 모든 행위와 자산, 자료들을 관리·감독하고, 건설 계약서를 작성하며, 공사가 계약에 맞게 진행되는지 검토합니다. 수정이 필요한 부분이 있을 경우, 법적 절차를 밟아 분쟁의 리스크를 관리하고, 법정 분쟁이 발생하면 발주자의 법적 대리인으로서 문제를 해결하는 역할을 합니다.

각국의 건축법에 따라 이러한 위치의 QS를 부르는 용어나 역할이 다소 다를 수 있지만, 건설 프로젝트에서 가장 큰 권한과 책임을 지닌 위치로 흔히 인식됩니다. 한국의 감리 업무와 혼동되기도 하지만, 업무의 범위뿐만 아니라 계약적 지위와 권한 면에서 크게 차이가 있습니다. 한국의 감리 업무가 주로 공사 감독관으로서 검토, 확인, 의견 제시, 서류의 경유 역할에 한정된다면, 각국의 표준 계약서에 따른 QS(혹은 Engineer로 명시) 는 발주자의 대리인으로서 모든 권한과 권리를 위임받아 계약 행정 업무의 ‘갑’에 해당하는 위치에 있습니다.

 

두 번째로, 시공사(Main Contractor)에서도 자체적으로 QS를 채용합니다. 이를 Project QS 혹은 Contractor QS라고 부르며, 보통 공사 현장 사무실에 상주하거나 규모가 작은 여러 공사를 동시에 진행할 경우 본사 사무실에서 근무합니다. 이들은 건설 및 토목 공사 실무에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 현장 안팎에서 발생하는 모든 상황과 비용을 컨트롤하고 예측하는 능력을 요구받습니다. 공사 입찰에 참여하여 주어진 자료와 도면을 검토하고, 발생할 수 있는 모든 상황을 감안해 공사 금액을 계산하고 투찰합니다. 공사를 수주한 후에는 관계부처와 협력하여 공사가 문제없이 진행되도록 하며, 예산과 계약에 맞게 공사를 관리·감독하여 종래에는 예산 내로 공사를 마무리하고 이윤을 극대화하는 것을 목표로 합니다. 이 과정에서 수많은 전문 건설업체/하도급업체와 긴밀히 협력하며, 건축 디자인뿐만 아니라 현장 업무의 세세한 디테일까지 꿰고 있어야 합니다. 업무량이 많은 편이어서 건설 및 건축 자체에 흥미를 느끼지 못하는 사람에게는 상당한 스트레스를 유발할 수 있습니다.

세 번째로, 한국에서 흔히 '하도급 업체' 또는 '전문 건설 업체'로 불리는 각 전문 공종을 담당하는 Sub-contractor 소속의 QS가 있습니다. 종합 건설사/시공사가 전체 공사를 관리 감독한다면, 전문 건설업체는 각 전문 분야를 담당하여 시방서 또는 도면에 맞게 설계와 시공을 책임집니다. 대표적인 분야로는 기초파일, 콘크리트, 철근/철골, 방수, 외장, 지붕, 창호, 조경, 전기, 배관, 설비 등이 있습니다. 전문 건설업체 QS는 각 담당 분야만을 관리하면 되므로 공사 원가 관리 측면에서 업무의 양이 비교적 가벼울 수 있지만, 종합 건설사나 발주처, 설계사 등 관계부처들과 협력하며, 전문적인 조언과 컨설팅을 제공할 수 있어야 하므로, 각 분야의 시공뿐만 아니라 설계 및 건축 허가 규정에 대한 깊은 지식이 요구됩니다.

호주 워킹홀리데이로 해외 생활을 시작하기 전, 저는 한국에서 건축공학과에 재학 중이었습니다. 건축과 건설 분야에 흥미는 있었지만, 업계에 먼저 취업한 선배들로부터 과중한 업무량과 불충분한 봉급에 대한 이야기를 들으며 이 분야를 직업으로 삼는 것이 쉽지 않겠다는 생각을 하게 되었습니다.

더 넓은 세상을 보고자 떠난 호주 시드니에서도, "배운 게 도둑질"이라는 말처럼 자연스럽게 건설 현장에서 일을 구하게 되었습니다. 이를 통해 영연방 국가의 건설업계를 간접적으로나마 경험할 수 있었습니다. 현장 사무실의 직원들과 대화를 나누며 여러 가지 질문을 하던 중, QS라는 직업을 처음 접하게 되었고, 직원들이 "저 친구 돈 잘 벌어"라고 말한 것이 특히 인상 깊게 남아 있습니다.

한국으로 돌아온 후, 본격적으로 해외 취업과 이민을 알아보던 중 QS가 뉴질랜드에서 영주권을 취득하는 데 상당히 유리한 직업이라는 사실을 알게 되었습니다. 이에 한국 QS 협회, 뉴질랜드 한인 건축인 모임, 유학원 등 여러 단체에 문의하며 QS에 대해 알아가기 시작했습니다. 많은 분들이 조언을 주셨지만, 단편적인 정보에 불과해 좀 더 종합적인 이해를 원하게 되었습니다. 그래서 Willis's Practice and Procedure for the Quantity Surveyor (Allan Ashworth, Keith Hogg 저)라는 QS 업무와 실무에 관한 책을 구매해서 읽었습니다. 이 책은 번역본이 없는 영어 원서라 읽는 속도가 느렸지만, 영국의 많은 대학에서 QS 전공 서적이나 참고 서적으로 선정된 만큼, QS의 본질과 업무에 대해 심도 있게 다루고 있어 큰 도움이 되었습니다.

Willis's Practice and Procedure for the Quantity Surveyor - 아마존 킨들

한국에서는 아직 정식으로 받아들여지지 않은 직종이기에 QS에 대한 호기심이 생겼습니다. 특히, 건설 공사에서 가장 중요한 계약 관련 업무를 다루고 재정을 담당한다는 점이 매력적으로 다가왔습니다. 책임이 많은 만큼 전문성이 필요할 것이고, 이는 곧 높은 보수로 직결될 것이라고 생각했습니다. 또한, 오후 4시가 넘으면 하던 일을 멈추고 퇴근하던 호주에서의 경험을 떠올리며, QS로 일하면 한국보다 훨씬 나은 워라밸이 보장될 것이라는 기대가 있었습니다.

이민자로서 직업은 단순한 생계 수단을 넘어, 선택한 나라의 사회와 공동체에 속하게 되고 그 나라를 배우는 과정이며, 그곳에서의 내 정체성을 형성하는 중요한 요소라고 생각했습니다. 따라서 정착 후 안정적인 미래를 꾸릴 수 있는 직업을 찾기 위해, 저는 다음과 같은 조건을 세웠습니다:

◆ 제 3자에게 제 직업을 소개했을때 인지도와 신뢰를 줄 수 있는 전문직 혹은 기술직일것

◆ 직업과 관련된 공식 협회나 노동 조합이 설립되어 있어 직업적 지위나 처우를 지속하여 보장받을 수 있을 것

◆ 커리어 개발을 통한 꾸준한 연봉 상승이 가능할 것

◆ 최소 학사 학위나 유사한 수준의 자격이 요구되는 직업일 것

QS라는 직업은 이 모든 조건을 충족했고, 저는 망설임 없이 QS 학과 유학 후 이민이라는 큰 결정을 내리게 되었습니다.

QS로서 취업하기 위해서는 대부분 건설 관련 학위를 요구합니다. 베이비부머 세대의 시니어나 매니저급 QS 중에는 관련 학위 없이 경력으로만 승진하거나 이직한 경우도 있지만, 최근의 구인 공고를 보면 QS 학위 혹은 건설 및 건축 관련 학위를 필수 조건으로 제시하는 경우가 대부분입니다.

QS 학위는 전문학사, 학사, 석사 과정으로 나뉩니다. 2년 만에 졸업이 가능한 전문학사 과정은 실무에 집중하여 단기간 내에 현장에 투입할 수 있는 QS를 양성하는 데 중점을 둡니다. 반면, 학사 과정은 실무적인 지식에 더해 QS 분야를 학문적으로 탐구하고 연구하는 과정을 추가합니다.

비교적 규모가 작은 업체에서는 '건축 관련 학위'를 조건으로 제시하며, 전문학사 졸업생도 가리지 않고 면접 기회를 제공하는 경우가 있습니다. 그러나 규모가 크거나 이름이 알려진 업체에서는 학사 학위를 요구하는 경우가 많습니다. 하지만 뉴질랜드 건설업계는 학위보다는 경력을 중시하는 경향이 있어, 전문학사 학위만 있어도 경력이 충분히 받쳐준다면 큰 회사를 목표로 할 수 있습니다. QS 전문학사 졸업자들은 취업 후에도 학사 과정을 다시 등록해 마치는 경우가 많습니다.

QS 석사 학위는 주로 외국에서 이미 건축 및 건설 관련 학위를 취득한 경력자들이 QS로의 이직을 목표로 많이 등록합니다. 이미 QS 업계에 진출해 있으면서 학업에 관심이 생긴 사람은 QS 석사 학위보다는, 현재 자신의 전문 분야를 더 깊이 탐구해 해당 분야의 전문 QS로 발전하거나 공학 석사 과정에 진학하기도 합니다. 건설 계약을 다루는 데 흥미가 있는 경우, 법학 석사를 취득해 건설법 전문 변호사로 활동하는 경우도 있습니다.

학위 외에도 QS를 구인할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 경력입니다. QS 경력이 있을 경우, 주거용인지 상업용 건물인지, 또는 어떤 규모의 공사를 다뤘는지, 어떤 업무를 경험했는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 때로는 QS 경력이 없어도 관련 업무에서 겹치는 부분이 많거나 해당 분야의 전문가로서 검증된 경력이 있다면 QS로 이직이 가능하기도 합니다. 사실상 아무 경력 없이 신입 QS로 진입하기는 쉽지 않으며, 대부분 최소 1년 이상의 관련 경력을 쌓은 후에 취업을 시도합니다. 건설 현장에서의 기술직이나 건설 회사의 사무 보조직 등 비교적 진입 장벽이 낮은 일을 통해 경력을 쌓은 후, 같은 회사에서 QS를 채용하는 기회를 노리거나 비슷한 일을 하는 다른 회사에서 재취업을 시도할 수 있습니다.

QS 구인공고 예시 from Seek.co.nz

경력이 있는 QS의 전문성을 평가하기 위해 QS 협회의 회원 자격이 필요할 때가 있습니다. 뉴질랜드 QS 협회(NZIQS)는 회원을 Student member(학생회원), Affiliate member(준회원), Associate member(정회원), Fellow member(특별회원), Retired member(은퇴회원) 등 총 5개의 등급으로 나누고 있습니다.

Affiliate member에서 Associate member로 승급하기 위해서는 QS 및 건축/건설 관련 학위를 갖추고 일정 기간 이상의 QS 경력을 증명해야 합니다. 또한, NZIQS에서 자체적으로 운영하는 회원 자격 심사를 통해 QS 업무에 대한 심도 있는 전문성을 입증해야 하며, 업계에 정회원이나 특별회원으로 활동 중인 QS의 추천이 필요합니다. 이로 인해 Associate member부터는 자격을 갖춘 QS로 인정받으며, 때때로 구인 공고에 조건으로 요구되기도 합니다.

NZIQS 웹사이트

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Hays Salary Guide는 Hays라는 국제적인 채용 회사가 매년 발간하는 연봉 및 채용 트렌드 가이드입니다. 이 가이드는 전 세계 여러 국가에서 수집한 데이터를 바탕으로, 다양한 산업과 직무에 대한 최신 연봉 정보를 제공합니다. 업계 전문가와 고용주, 구직자들에게 중요한 참고 자료로 활용되며, 연봉 협상이나 경력 개발에 매우 유용한 도구로 자리 잡고 있습니다.

2024-2025 Hays Salary Guide에 따르면, 뉴질랜드 오클랜드 기준으로 각 산업군에 따른 QS 및 건축 직업군의 연봉 범위는 다음과 같습니다:

◆ 토목 (Civil): $46,000 - $153,000

◆ 상업 건축 (Commercial Building): $55,000 - $170,000

◆ 주거 건축 (Residential Building): $55,000 - $170,000

갓 졸업했거나 거의 경력이 없는 직책을 뜻하는 Graduate QS는 대부분의 업무가 Senior나 부서의 Manager가 하는 업무를 옆에서 지켜보며 업무의 프로세스를 익히는 것으로 시작합니다. 보통 졸업 후 공채를 통해 들어오거나 인턴으로 근무하다가 채용되는 경우가 많지만, 규모가 큰 회사에 따라서는 다른 회사에서 최소 1년에서 3년 정도의 경력을 갖춘 인력을 채용하기도 합니다.

최소 1년차 이상에서 길게는 5년차까지 Junior QS의 타이틀을 쓰게 됩니다. Junior QS부터는 단순히 시니어나 매니저 뒤에서 'shadowing'하는 것을 넘어서 숙련된 QS의 감독 아래 본격적으로 업무에 참여하게 됩니다. 그러나 Junior로서 일의 전체를 다루기보다는 일부분의 비교적 중요성이 덜한 부분을 맡아 반복하고 숙달하는 동시에 여러 업무를 경험하며 큰 그림을 그리기 위한 퍼즐을 맞추는 단계입니다. 주로 도면에서 물량을 산출하는 적산을 맡거나 기타 사무 보조 역할을 하며 Intermediate 혹은 Senior의 업무를 보조합니다. Junior까지는 회사에서 성과에 대한 기대보다는 꾸준히 여러 업무에 노출시켜 업무에 익숙해지도록 투자를 해주는 단계라는 인식이 있어 Graduate과 더불어 제일 일자리를 찾기가 힘든 위치입니다.

빠르게는 3년차, 보통 5년차 이상이 되면 Intermediate QS 타이틀을 갖고 일을 하게 됩니다. 보통 한 프로젝트를 담당하여 업무를 처리할 수 있을 정도의 경력을 갖춘 QS에게 Intermediate로 진급할 기회가 생깁니다. 아직까지 Manager에게 일의 전체적인 방향에 대한 조언은 필요로 하지만, 그 외에 업무에서 기술적인 부분은 큰 어려움 없이 해내는 위치입니다. 책임감이 생기기 시작하고 본격적으로 본인의 프로젝트를 맡아 일을 시작하는 시기이기에 많은 QS들이 불어난 업무량에 부담을 느끼기도 합니다. 시장에서 제일 수요가 많은 직책이며 이직도 활발하게 이루어집니다.

빠르게는 7년차 혹은 10년차 이상이 되어 본인의 프로젝트를 담당할 뿐만 아니라 로컬 업계에서 본인만의 노하우를 쌓아올려 Junior에게 멘토링을 제공할 정도의 수준이 되면 Senior QS의 타이틀을 갖습니다. 업무와 관련하여 혹은 대외 행사나 협회 행사 등을 위해 외부 업체들과 연락하고 연락망을 관리합니다. 프로젝트가 나아갈 방향을 제시하고 본인만의 방식을 구축하여 어떤 환경 속에서도 본인의 강점을 가지고 일을 처리해나갈 능력이 요구됩니다. 프로젝트를 맡아 담당하더라도 비교적 규모가 크고 복잡한 공사를 맡습니다. QS 업무 중에서도 계약서를 다루는 일을 중점적으로 맡습니다. 회사에 따라서는 시니어부터 회사 차량을 따로 제공하기도 합니다.

경력이 최소한 15년 이상 되어 업계에 잔뼈가 굵었다면 본인이 선택에 따라 QS 매니저 혹은 커머셜 매니저라고 부르는 관리 직책을 맡게 됩니다. 한 프로젝트를 담당하는 것이 아닌 회사에서 진행 중이거나 진행 전과 후의 모든 프로젝트를 관리 감독하고, 회사 내 회계부서와 협력하여 사업체의 현금 흐름을 관리할 수 있어야 합니다. 업계에 발이 넓어 영업의 일도 하지만 동시에 현장에 문제가 발생했을 때는 Project Manager와 소통하여 해결하는 등 모든 업무에 경험이 있고 능력이 있어야 합니다. 실무 경력이 20년, 30년이 넘어도 은퇴까지 시니어로만 활동하고 매니저 직책을 맡지 않는 경우도 많습니다.

뉴질랜드의 건축, 건설업계의 워라밸은 다른 업계에 비해서는 잘 지켜지지 않는 것이 현실입니다. 건축 공사라는 것이 수많은 관공서와 협력업체들과 함께 일을 해야 하기 때문에 마감 기한을 철저히 지킬 수밖에 없기 때문입니다. 계약서에 명시된 기한을 준수하는 내에서는 휴가를 사용하는 것이 자유롭고, 근무 유연성도 높은 편입니다. 출퇴근 시간도 따로 정해지지 않은 것이 보통이며, 일주일에 하루 이틀은 재택근무를 선택하는 경우도 많습니다. 일년에 두세 번 정도 어쩔 수 없이 바쁜 주에는 최대 주 60시간까지도 일해야 하는 경우가 있을 수 있지만, 보통 평균적으로는 주 40시간에서 45시간 사이 일을 하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 한국의 건축업계가 평상시 주 50시간 이상을 넘어가는 것을 생각해 보면 워라밸이 좋은 편이라고 할 수 있습니다.

피자와 맥주(?)가 제공되는 야근

이외에도 QS와 관련하여 궁금한 점이 있으시면 Q&A를 통해 질문을 남겨주시면 성실히 답변해 드리겠습니다.

 

 

 

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