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번외편 : All IN ONE – 일본 부동산 안전한 매물 고르기(2)

멘토: [일본] 전승규
조회수: 261

(사진 출처 : 본인 촬영 및 편집)

◆부동산 회사 선별

→막무가내로 찾아가기 보다는 부동산 회사를 어느정도 선별하는 점이 필요합니다. 그러려면, 사전 준비가 필요한데, 집을 구하는 본인이 대략적으로 이러이러한 물건을 원한다. 라는 협상이 가능한 상태와 정보를 지닌 상태에서 방문하는 것이 아무래도 유리합니다. 보통 부동산 회사를 찾아가실때는 크게 3가지의 팁이 있습니다.

첫번째는, 당연한 말씀이지만, 보편적으로 쓰이는 부동산 웹사이트(SUMMO, AT Home, RELONET, 등등)에서 전체적인 매물과 조건을 따져보시는 것입니다. 부동산 회사에 방문하기 위한 전초전으로서, 어디 지역에 어떤 물건이 있는지 대략적으로 원하시는 옵션을 어느정도 담아놓은 물건을 5개 전후로 추리시는 것을 추천드립니다. 여기서 찾은 물건들은 후일 있을 부동산 회사에 방문하실 때 꼭 지참하고 가시길 바랍니다. 두번째는, 부동산 회사를 한 곳만 방문하시는 것보다는 2~3군데 정도를 방문하시며, 되도록이면 한번에 OK하는 것 보다는 몇번 주저하는 모습을 보이는 것입니다. 각 부동산 회사마다 보유하고 있는 매물이 다르며, 같은 물건이라도 집세나 입주 조건(계약 비용 등)에 차이가 발생하기 때문에, 부동산 회사들끼리 경쟁(?)시키거나 교섭을 하기 위한 방법으로, 최소 2군데 이상의 부동산 회사를 각각 3회 이상 방문 하시는 것을 추천드립니다. 세번째는, 부동산 회사를 고르실 때, 번화가나 역 앞에 있는 대기업 부동산(전국에 체인점이 깔려있는 곳)과, 그 지역에서 오랫동안 영업을 해왔던 중소규모의 부동산을 각각 1곳 이상씩 고르시는 것입니다. 특히, 그 지역에서 오랫동안 영업을 해왔던 중소규모의 부동산 회사야말로 신뢰받으며, 좋은 매물들을 많이 가지고 있을 확률이 높은데, 이것을 알 수 있는 방법은 의외로 간단합니다. 부동산 회사의 면허증번호나 등록번호를 보시고, 「()第000000号」 이 부분의 괄호 안의 ()숫자가 높으면 높을수록 그 지역에서 오랫동안 영업을 해왔다는 표시입니다.

이 정보는 제가 부동산 관계자에게서 직접 들은 이야기입니다만, 웹 상에 올라와 있는 물건은

전체 부동산 매물의 3할(30%)정도에 불과하다고 합니다. 보통 이사가 몰리는 1~3월 시즌은 전쟁터를 방불케하기 때문에 빨리 움직이셔야 합니다만, 어느 시기든, 물건이 아예 없는 것은 아니라는 점입니다. 각 부동산 회사들은 본인들이 가지고 있는 핵심 매물들을 숨기고 있는 경향이 있으며, 일단 안팔리는 매물들을 처리하기위해 움직이기 때문에, 세입자 입장에서도 이런 부분들을 염두해두시고, 조급해하지말고, 핵심 매물들을 내뱉게 해야 합니다. 대기업 부동산의 장점은 각 에리어별로 관할 지역이 다릅니다만, 굉장히 폭넓게 소개를 받을 수 있다는 점에서, 매력적입니다. 단점으로는, 계약건수 및 실적을 올리기 위해 일단, 그럴듯한 매물들을 보여주고 그쪽으로 계약을 유도한다는 점이 있기 때문에 좋은 매물을 얻기가 힘듭니다. 그 에리어의 토착 중소규모 부동산의 장점은 그 지역 안에서는 왠만한 물건들을 꽉 쥐고 있으며, 오랫동안 영업을 해왔다는 점에서 기본적인 신뢰가 깔려있기 때문에 좋은 매물을 발견하기가 비교적 수월합니다. 단점으로는, 해당 지역 이외의 곳은 관할 지역이 아니기 때문에 폭넓게는 물건을 찾을 수가 없다는 점이 꼽힙니다.

◆부동산 회사 면허번호/등록번호로 판별하는 방법 (자료 출처 : 본인 작성 및 편집)

◆일본내 사건사고 물건이란?

→크게 3가지가 있습니다. ①살인, 강도, 납치 등 범죄 현장이었거나, ②정신이상자, 조직폭력배나 유흥업계 종사자 등이 이웃으로 거주, 혹은 불가사의/심령 현상이 발생하는 터가 안좋은 물건, ③고독사, 재해, 의문사, 자연사 등의 사건사고가 발생했던 물건을 흔히, 일본 부동산 용어로 특정물건(特定物件) 혹은 사고물건(事故物件)이라고 합니다. 일본에서는 기본적으로 부동산 회사에서 사건사고 물건에 대한 정보를 ‘고객’혹은 ‘세입자’에게 고지할 의무가 있습니다. 다만, 사건사고 물건이라는 규정 자체가 굉장히 애매한 경우도 있는데, 대표적으로, 사건사고가 과거에 일어났었지만, 그 물건에 다른 세입자가 들어와서 거주를 한 뒤, 나가면 사건사고 물건에 해당이 되지 않으며, 먼 과거에 일어났던 내용에 대해서 부동산 회사가 세입자에게 고지할 의무가 사라집니다.

이 부분은 주의하셔야할 점이 있는데, 집주인이나 부동산 회사에서 사건사고 물건을 처리하기 위한 꼼수는 크게 3가지가 있습니다. ①리모델링을 해서 건물명을 바꾸거나, ②어마어마하게 계약비용이나 집세를 할인해서 세입자를 구하거나, ③혹은 사건사고 기록을 갱신(삭제)하기 위해 일단 세입자를 등록해놓은 후, 몇 개월 후에 퇴거를 시켜서 방을 비워놓고 다시 판매를 하는 경우가 있습니다. 상술드렸듯이, 이러한 경우에는, 부동산 회사에서 ‘사건사고가 없는 매물’로 취급받기 때문에, 과거 행적을 포함하여 ‘세입자’가 알 수 있는 방법이 거의 없다고 봐도 무방합니다. 또한, 설령 알았다고 하더라도 일본내에서 법적으로 문제가 없기 때문에, 참으로 난감한 상황에 빠지게 됩니다. 물론, 대체적으로 이러한 물건들은 집세가 다른 일반적인 물건들에 비해서 매우 저렴하거나, 리모델링이 되어있어서 시설과 옵션이 개선된 경우가 많기 때문에, 오히려 고정지출을 절약하기 위해 사건사고에 개의치않는 사람들도 있습니다. 대표적으로 일본 연예인 중에 ‘카즈레이저(カズレーザー, 도시샤대학 졸업, 일본 코미디언 및 퀴즈왕)’가 그러한 썰로 유명한 장본인입니다.

다만, 일반적인 자취생의 경우, 신경쓰이는 것이 사실이기 때문에 적어도 이런 부분들을 알고 싶은 것이 소비자의 권리이지 않을까 싶습니다. 그렇다면, 어떻게 일본내 사건사고 물건을 알 수 있을까요? 집을 구하는 세입자 입장에서는 모든 것을 알 방법이 없습니다만, 대략적으로 사건사고 물건을 알 수 있는 방법이 몇 가지 존재합니다.

◎사건사고물건은 부동산 회사에 직접 문의하자 (실제 멘토의 사례)

→2017년, 대학생 시절, 혼자 살기 위한 자취방을 구하기 위해 도쿄 신주쿠 소재의 한 부동산 회사를 방문했습니다. 일본 도쿄의 JR중앙선 오기쿠보역(荻窪)에 있는 한 물건을 소개 받았습니다만, 1K에 9J나 되는 넓은 방에 상술드린 1인 추천 옵션을 만족하는 것은 물론이고, 설비를 포함하여 꽤 괜찮은 매물이었습니다. 그럼에도 불구하고, 야칭이 6만엔 정도로 매우 저렴했습니다. 관리비를 합해서 6만5천엔 정도의 물건이었는데, 도쿄 도내에서 이정도면, 매우 저렴했기에, 이상한 마음에 물건을 소개해준 부동산 회사에 문의를 하니, 큰 사건사고는 없었습니다만, 재해(화재 추정)에 의한 파손과 노후화된 시설로 인해 유지보수 작업 및 리모델링을 거쳤다는 부분이라고 설명을 들었습니다. 따라서, 엄밀히 말씀드리자면, 심각한 사건사고 물건까지는 아닙니다만, 백지 상태의 깨끗한 물건이라고도 볼 수는 없기 때문에, 저는 이 물건을 일찌감치 제외했었습니다. 이와 같이, 부동산 회사로부터 소개받은 물건 중에 다른 물건과 비교해서 조건이 좋은데 이상하게 야칭이 저렴한 경우는 직접 물어보셔야 합니다.

→제가 2021년, 직장 발령지였던 ‘나고야’에서 근무하기 위해 회사에서 가까운 집을 찾았었습니다. 그러던 중, 부동산 회사로부터 한 물건을 소개받았는데, 회사에서도 가깝고 나고야 중심부인 마루노우치(丸の内)역 주변의 1LDK사이즈 물건이었습니다. 나고야 자체가 도쿄보다는 집세가 저렴합니다만, 그 중에서도 매우 눈이 갔던 물건이었습니다. 시설도 괜찮고, 모든 조건이 좋았습니다. 결정적으로, 비슷한 조건의 물건들은 통상적으로 9~10만엔 전후의 월세가 형성되어있는데, 이 집은 관리비를 포함하여 7만5천엔 정도의 물건이었습니다. 다만, 후술드릴 일본의 웹사이트인 오오시마테루에서 정보를 찾아본 결과, 이 집은 과거 사건사고에 휘말렸던 물건이었고, 저는 부동산 회사에 이 부분을 문의하자, 사과를 받으며, 황급히 이 물건을 내렸던 기억이 있습니다. 소름끼치는 부분은 이 매물이 지금도 그대로 남아있기 때문에, 물건 자체는 현재 판매되고 있을 수도 있습니다.

◎특정물건(特定物件) 혹은 사고물건(事故物件) 전문 부동산

・JKK東京：https://www.to-kousya.or.jp/chintai/announce_bosyu/tokutei.html

・レインズ：https://system.reins.jp/

・成仏不動産：https://jobutsu.jp/

・UR賃貸住宅(일본 공적 기관)：https://www.ur-net.go.jp/chintai/tokubetsu/

◎일본내 사건사고 물건을 정리한 사이트 정보를 활용하자! 「오오시마테루(大島テル)」

→일본내에 사건사고 물건을 다루는 전문 사이트가 있습니다. 일본에서는 다수의 TV방송과 유투브 같은 매체에 출연한 적이 있는 大島テル라는 유명 부동산 업자가 개설한 사이트입니다. 주로, 위키 백과사전처럼 사이트 이용자가 신문 기사 혹은 각종 정보를 가져와서 갱신하거나 등록하는 시스템입니다. 다만, 허위 사실이나 악질적 투고도 있고, 이 부분은 법적으로도 소송이 걸릴 수 있는 문제이기 때문에 사이트를 운영하는 회사 차원에서 현장 검증을 포함하여, 1건1건 철저하게 관리되고 있습니다. 과거에는 그다지 알려지지 않았습니다만, 요즘은 일본 생활을 경험하신 분들 사이에서 이 사이트가 많이 확산되고 있으며, 무료이기 때문에, 가장 간단하면서도 확실하게 확인할 수 있는 매체이지 않을까 싶습니다. 그렇다면 어떻게 확인을 해야하는지 밑에 예시를 들어서 설명드리도록 하겠습니다.

※문제가 발생될 것을 우려하여, 물건명과 상세 정보는 가리도록 하겠습니다.

◆자료) 실제 사이트내 검색 방법

(자료 출처 : 본인 작성 및 편집, 원본은 일본 웹사이트 오오시마테루-大島テル, https://www.oshimaland.co.jp/)

◎주의! 해당 사이트의 불꽃 마크(사건사고 물건)내용에 관한 내용을 말씀드리자면, 다소 혐오스러운 부분이 있기 때문에, 아래 내용 열람에 각별히 주의하시기 바랍니다.

각각의 내용에 대한 해설은 아래 기재했으며, 실제로 사이트 내에서 정보를 확인하시는 경우,

이러한 키워드에 부가 설명을 포함하여, 동호수와 같은 상세 정보가 기재될 경우도 있습니다.

・病死、孤独死、火災による死亡、餓死、突然死：주로 재해등과 관련된 사건사고나, 독거노인, 1인 가구에서 발생한 건강상 문제 등으로 사망자가 발생한 물건입니다.

・告知事項あり: 해당 물건에 대해 안내할 고지사항이 ‘공식적으로’ 있다는 것입니다. 주의하셔야할 점은 해당 물건에서 이러한 고지사항이 있을 경우 매우 포괄적인 내용을 담고 있으므로, 부동산에 직접 반드시 문의하셔야 합니다. 주로, 건물 리모델링/시설 노후화 등 큰 문제가 없는 부분에서부터, 범죄에 연관되어있다던가, 주변 이웃 중에 위험 인물(반사회자, 조직폭력배, 유흥업계 종사자 등)이 살고 있다거나, 심령현상이 발생하는 등 심각한 내용에 이르기까지 다양한 원인이 존재합니다.

・傷害致死、射殺、刺殺、殺人、死体発見、腐乱死体発見、絞殺、社会死状態、死体遺棄：중범죄, 살인사건 등과 관련하여 변사체가 발견되었다거나, 사망자, 사상자가 발생한 물건입니다.

・転落死、飛び降り自殺、自殺、練炭自殺、無理心中、心中自殺、首吊り自殺、中毒死 : 자살자(혹은 의심되는)가 발생한 물건입니다. 여기서 心中이라는 일본어 표현은 한국어로 흔히 말하는 심중(마음속)이라는 뜻이 아니라, 2인 이상의 동반자살을 의미하는데, 원하지 않는 동반자살이 無理心中입니다.

・心理的瑕疵有：터가 좋지 않은 물건을 주로 의미합니다만, 심령현상이 발생한다거나, 심리적으로 불안감을 유발하는 요소(폐가, 주변 이웃중에 위험 인물이 거주, 과거 사건 현장이었다거나 혹은 주변에 심령스팟, 납골당, 묘지와 같은 NIMBY시설이 있는 등)가 있는 물건으로도 폭넓게 해석할 수 있습니다.

◆부동산 회사에서의 협상 ~ 거래 수락까지

(사진 출처 : 본인 촬영 및 편집)

최종적으로 마음에 드는 물건을 3곳 이하로 선별하셨다면, 이제 각각의 물건에 대한 협상을 포함하여 거래 수락 단계까지 오신 겁니다. 물건을 선별하는 방법으로는, 가령 예를 들어서 제가 랜덤으로 선별한 1개의 물건(1인실 전용)이 있다고 치고, 아래와같이 포인트를 정리하도록 하겠습니다.

※문제 발생할 경우를 우려하여, 자세한 물건 명과 주소 등의 정보는 가리도록 하겠습니다.

◆자료) 1인실 매물 위치확인 및 사고사건물건 판별 (멘토 본인 예시, 출처 : 본인 작성 및 편집)